1872年，恩格斯到来比锡《人民国家报》报社，表达了对该报发表的一些有关住房问题文章的“惊异”，后应报社的邀请，他撰写了《普鲁东怎样解决住宅问题》、《资产阶级怎样解决住宅问题》、《再论普鲁东和住宅问题》三篇文章，之后，他将这三篇文章结集，出版了单行本《论住宅问题》。他的住宅思想集中体现于他对假社会主义者萨克斯、蒲鲁东的批判中。当前，我国加快城镇化、工业化、现代化建设，城镇住房问题成为普遍关注的社会热点问题，是政府迫切需要解决的重大民生问题之一。今天重读恩格斯的《论住宅问题》，对于我们正确认识社会主义制度下住房的本质、找寻合理解决我国当前住房问题的方法有着深刻的启示。

　　一、恩格斯的住宅思想

　　1．资本主义生产方式是住房短缺的根本原因

　　萨克斯认为住房短缺在于人的邪恶和原罪，根源于大资本家和工人的无知。恩格斯对这种观点进行了批驳，并论证了工人住房短缺的根本原因在于资本主义的生产方式。他指出：住房短缺“是资产阶级社会形式的必然产物；这样一种社会没有住房短缺就不可能存在，在这种社会中，广大的劳动群众不得不专靠工资来过活,也就是靠为维持生命和延续后代所必需的那些生活资料来过活；在这种社会中，机器等等的不断改善经常使大量工人失业；在这种社会中，工业的剧烈的周期波动一方面决定着大量失业工人后备军的存在，另一方面又不时地造成大批工人失业并把他们抛上街头；在这种社会中，工人大批地涌进大城市，而且涌入的速度比在现有条件下为他们修造住房的速度更快；所以，在这种社会中，最污秽的猪圈也经常能找到租赁者；最后，在这种社会中，身为资本家的房主不仅有权，而且由于竞争，在某种程度上还有责任从自己的房产中无情地榨取最高额的租金。” 

　　恩格斯明确地说明急速的工业化和城市化导致了大城市的住房短缺。他指出：“一个老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些老城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路穿过市内。正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住房短缺。” 

　　恩格斯对住房短缺的原因作了众多论述，我们要辩证地理解这些论述。作为住房短缺的根本原因的资本主义的生产方式应该包含生产力和生产关系两个方面：城市化、工业化的发展和发展不足而导致的城乡对立是造成工人、小商人、小手工业者的住房不足的生产力方面的原因；资本家追逐利润、维护其生产方式，是造成工人、小商人、小手工业者的住房不足的生产关系方面的原因。

　　2．不可能让每个工人拥有自己所住住房的所有权

　　蒲鲁东认为解决工人住房问题就是让工人赎买出租住房，其实质是让每个工人都拥有自己住房的所有权。恩格斯认为蒲鲁东的这种解决工人住房问题的方法是完全行不通的。为此，恩格斯还不厌其烦地以一个叫彼得的在柏林一家机器制造厂做工的工人可能遇到的失业、转换工作单位和地点导致的房屋所有权的变更状况来说明这一点。在恩格斯看来，工人通过分期付款赎买住房是不可能的，其原因有三点：第一，很多地方工厂规模小，往往是一间大房住很多工人，住房的所有权不好分割。第二，工厂的生产极不稳定，迫使工人不断流动，工人往往还没有获得住房的完全所有权时，工人就可能流落到其他城市。第三，通过银行交换部分的所有权也是行不通的。

　　恩格斯最后总结性地指出资产阶级的住房设想不外是一种空想，根本无法实现。“把工人变成资本家，解决社会问题，使每个工人都有自己的房子，——所有这些都仍留在高高的‘理想领域’里了；我们现在能做的事是在乡间实行小宅子制，而在城市中尽可能把工人营房修造得还能过得去。” 

　　3．工人拥有住房所有权也不能由“无财产者阶级”上升为“有财产者阶级”

　　在恩格斯看来，萨克斯希望通过解决住宅问题，让工人拥有自己住宅的所有权来实现工人由“无财产者阶级”上升为“有财产者阶级”这一国民经济学的目标是不可能实现的，因为无产阶级是由资产阶级生产关系造成的，同时又是这些生产关系继续存在的条件。资产阶级也就不可能通过让工人拥有住房的所有权来实现由“无财产者阶级”上升为“有财产者阶级”。

　　恩格斯还进一步论证工人即使拥有对小宅子的所有权，工人也不可能上升成为有财产的资本家，原因有二：第一，工人的房子可能租不出去，而只能自己住。第二，工人住自己的房子也是交了租金的。本来劳动力的价格包含了工人及其家属的住房支出，但是由于工人住自己的房，资本家付给工人工资时，就会减掉工人及其家属的住房支出。“工人住自己的房屋还是付了租金，不过不是像以前那样以货币形式付给房东，而是以无酬劳动形式付给他为之做工的厂主。于是，工人投在小屋子上的储蓄确实在一定程度上会成为资本，但这个资本不归他自己所有，而是归那个雇他做工的资本家所有。” 

　　4. 现代产业工人即使无房也比小农经济条件下有房的农民要幸福

　　蒲鲁东认为小农经济条件下有房的农民比现代产业中的工人更幸福，小农经济社会比资本主义社会更进步。恩格斯认为小农经济条件下的农民虽然有房但精神上受压抑，没有精神的自由，精神上完全是一个奴隶。工人无房产反而可以获得精神的自由，这又是其革命性的物质基础，因此，现代产业中无房的工人比小农经济中有房的农民更幸福，现代社会比小农经济社会更进步。恩格斯辛辣地讽刺道：“除了织机以外还有自己的小屋子、小园圃和小块田地的手工织工，哪怕贫困已极并且遭受种种政治压迫，仍然无声无息、安于现状、‘非常虔诚和规规矩矩’，他在富人、神父、官吏面前脱帽致敬，在内心深处完全是一个奴隶。” 

　　恩格斯还认为工人拥有对住宅的所有权反而有很多的弊端。第一，不利于工人因工作的变动而迁移。而迁徙自由是大城市的工人首要的生活条件，而地产对于他们反而是一种枷锁。第二，破坏了工人反抗工厂主压低工资的力量。第三，降低了劳动力的价值。第四，工人拥有住房的所有权，可能使工人遭受雇佣工人的资本家及房地产资本家的双重剥削。

　　恩格斯还认为工人根本没有必要羡慕小农经济条件下的农民，工人无房是件大好事。工人没有房屋的所有权，工人才能走上消灭剥削的革命道路。“自从资本主义生产被大规模采用时起，工人的物质状况总的来讲是更为恶化了，……难道我们因此就应当深切地眷恋（也是很贫乏的）埃及的肉锅，眷恋那仅仅培养奴隶精神的农村小工业或者眷恋‘野蛮人’吗？恰恰相反。只有现代大工业所造成的、摆脱了一切历来的枷锁、也摆脱了将其束缚在土地上的枷锁并且被一起赶进大城市的无产阶级，才能实现消灭一切阶级剥削和一切阶级统治的伟大社会变革。” 

　　5．租金是建房成本及利息和土地租金增值的合理回报

　　蒲鲁东认为承租人与房主的关系完全和雇佣工人对资本家的关系一样，是剥削与被剥削的关系，承租人受房主的剥削。他认为租金是房东“永恒的权利根据”的2倍、3倍、5倍、10倍以至更多倍的补偿，是房东不劳而获的对承租人的剥削。恩格斯批评蒲鲁东的这一观点，指出蒲鲁东不从经济联系中寻找产生租金的原因所在，而是武断地用法学空话来说明租金的本质来源。恩格斯认为房屋租赁中有以下经济事实。第一，房租要支付房屋建筑费用的利息，补偿房屋修缮费用、坏账和欠租的平均额以及由于住房偶尔闲置而受到的损失。第二，房屋是非永久性的，年深月久就变得不能住人和丧失价值，建筑房屋时所投资本应当逐年分期得到偿还。第三，房租还应该支付房屋所占用的地皮带来的价值增加额的利息。第四，租金不是向房屋所有者购买房屋，而只是购买一定期限内的房屋使用权。而这些经济事实正是租金产生的原因。

　　基于以上的分析，恩格斯认为租金由以下四方面构成：地租；建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；修缮费和保险费；随房屋逐渐破旧逐年以分期付款方式支付的建筑资本补偿费（折旧费），包括其利润在内。

　　由此，恩格斯得出结论：出租人所获得的租金根本不是其投资房地产所取得的超过其所投资的10倍甚至几十倍的偿还，更不是房主（出租人）对承租人的剥削，租金只是房屋所有者持有房屋的成本价格及利息的补偿。因此，房屋出租者收取租金也就根本谈不上有违公平的问题。

　　6．蒲鲁东、萨克斯的住房观代表着小资产阶级和大资产阶级的利益

　   恩格斯指出蒲鲁东和萨克斯都是典型的客观唯心主义者，所不同的是蒲鲁东是用法律理性来分析和解决工人住房问题，而萨克斯是用道德理性来分析和解决工人的住房问题。他们都十分荒谬可笑，如同神学一般。“蒲鲁东的全部学说，都是建立在从经济现实向法学空话的这种救命的跳跃上的。每当勇敢的蒲鲁东看不出经济联系时——这是他在一切重大问题上都要遇到的情况——他就逃到法的领域中去求助于永恒公平。” 而萨克斯这位资产阶级社会主义者在住房的问题上则把我们从经济学领域带到道德领域，企图通过道德上的诉求来解决住房问题。

　　恩格斯进一步揭示蒲鲁东、萨克斯代表小资产阶级和大资产阶级的利益的反动本质。蒲鲁东总想把现代资本主义社会拉回到小农经济社会，企图实现小资产阶级的利益。恩格斯阐述蒲鲁东“认为现代大工业所创造的状态是一种病态的畸形物，必须用强制手段——即逆着社会100年来所顺从的潮流——使这个社会退回到以单个人的旧的一成不变的手工劳动为常规的状态中去，而这种状态无非是已经灭亡和正在灭亡的小手工业生产的理想化的重建。” 

　　恩格斯认为住房问题就是一个商品问题，真正的无产阶级应从经济事实出发来分析这一问题。这才是客观、理性的正确态度。

　　二、恩格斯的住宅思想给我们的启示

　　恩格斯的住宅思想对正确认识我国住宅问题，制定正确的住房政策，指导房地产健康发展具有重大的指导意义。

　　1．当前我国住房问题的主要原因是工业化、城市化的迅速发展

　　马克思主义认为，在生产力与生产关系的矛盾中，生产力是矛盾的主要方面，生产关系是矛盾的次要方面，生产力在生产方式中，居于支配地位，起主导作用。恩格斯在分析住房短缺的原因和解决住房问题的方法上，也充分尊重了这一历史唯物主义的世界观。

　　在恩格斯看来，当时住房困难的主要原因还是供需不足，而这种供需不足在当时是由十分顺利的工业化、城市化使大量的农村人口突然聚集到城市所导致的。虽然恩格斯也讲到要通过社会革命没收住好房子的房主的房子分给穷人来解决住房问题，但他认为能否解决住房问题还要视情况而定，这不仅要以当时的情况为转移，而且也同一些意义深远的问题有关，其中最重要的问题之一就是消灭城乡对立。这就是说，社会革命虽然为解决好住房问题提供了可能，但这种可能性要转化为现实性还要取决于生产力的发展、社会整体富裕水平、城乡一体化的形成。恩格斯的这一论断为后来资本主义国家和社会主义国家历史发展的现实所证实。

　　新中国的成立，社会主义制度的建立，为解决好住房问题提供了可能。过去我国在住宅建设上，城市由国家、集体统一建房，然后以极低的租金出租给职工，然而由于社会整体不富裕，人们的住房条件虽然与新中国成立前相比有较大的改善，但整体水平并不高。伴随着改革开放，以经济建设为中心的路线实施，国家和人民逐步富裕起来，同时又由于货币化分房制度和市场化的改革，我国住房建设迅速发展，城市人口的平均住房面积迅速增长，住房的质量也有较大的提升。这也说明住房的改善与生产力的发展密切相关。为此，我们可以得出一个基本结论：当一个社会的主要矛盾还是落后的社会生产力与广大人民群众日益增长的物质文化生活的需要时，再好的社会制度也只是为解决住房问题提供了可能性。要解决住房问题，还有待于发展生产力。只有通过发展生产力，实现城乡一体化时，住房问题的解决才由可能性转化为现实性。

　　以马克思主义的唯物史观为指导，结合我国的实际，我们认为，当前我国住房问题的根本原因还是由工业化和城市化的迅速发展、大量的农村人口迅速集聚到城市所导致的供需不足而造成的。目前，造成住房问题的原因很多，但这一原因是根本的。例如，开发商捂盘惜售、投机者囤积住房抬高了房价，但他们之所以能这样做并且能成功，在于工业化、城市化带来的现实的和潜在的巨大需求。为此，我们在批评房地产开发商、投机者时，不要忘了去找寻开发商及投机者投机成功的原因，否则的话，我们的一些政策对于我们解决住房问题于事无补，反而会激化社会矛盾。我们要以理性代替情感，在通过限购抑制投资需求的同时，要增加住房供给，特别是保障房的供给，切实解决我国当前房价虚高、老百姓“蜗居”、“蚁居”问题。

　　2．目前在我国城市中不能追求人人拥有所住住房的所有权

　　这是因为：第一，我国处于工业化、城市化的起步和迅速发展时期，产业布局、生产发展还不稳定，需要产业工人在城市之间、企业之间、城乡之间不断地流动。拥有住房的所有权，一定程度上会阻碍职工的流动和创新能力的发挥。政府和企业要为工人提供住房居住，而不一定让他们拥有对住房的所有权。

　　第二，我国住房的私有化率已达到80%以上，部分人的住房短缺，不是他不拥有住房及其对住房的所有权，而是他在工作所在地没有住房，这些人往往是拥有一定住房的房屋所有权的。对于这些由农村到城市，由此城市到彼城市就业的人来说，基于人际关系、未来的养老问题、个人收入等多方面因素的考虑，并不是所有人都追求在工作所在地买房。如果政府和用工企业能为他们在工作所在地提供公租房和廉租房，他们就不需要在工作所在地买房，这样就可相对缓解城市住房的压力。

　　第三，我国是社会主义市场经济国家，通过市场按等价交换原则来实现财富与资源配置是其基本特征。在住房货币化改革完成后，任何不按市场规则，以免费或低于市场价获取对住房的所有权，就有可能造成对全民或集体利益的侵占，而没有经过全民或集体成员的许可，就必然是对全民或集体利益的侵占。如果我们试图以牺牲属于全民的利益，来实现让人人拥有对住房的所有权，就会违背社会主义的公平原则。

　　第四，追求对所住住房的个人所有权并不是社会主义住房的本质。在马克思、恩格斯所主张的全民所有制中，住房也只是归国家集体所有，国家、集体只是通过分配的方式赋予个人居住权。在市场经济中富起来的人，他愿意买房就可以买房，就像买任何商品一样。作为国家层面的住房改革目标，我国就不能追求人人都拥有对所住住房的所有权，而应追求富人自己解决住房，低收入者由国家、用人单位共同提供廉租房和公租房来解决住房的目标。国家应停建经济适用房，因为它直接导致国家土地收益这一全民财富的流失，应大力建造廉租房和公租房。

　　3．政府和用工企业要承担起为中低收入职工提供公租房和廉租房的职责

　　一方面，由于住房这一商品凝结着较多的人类劳动价值量和较高的土地租金，住房的价格高是人类社会的普遍现象。另一方面，由于我国处于工业化、城市化的起步和迅速发展时期，无论是企业还是国家在事实上是重积累轻消费的，而且职工工资普遍偏低，职工工资收入的增幅远远低于GDP的增幅。面对高房价，他们中的大多数人凭个人的收入是买不起房的。而且，在社会主义市场经济条件下，国家法律保护公民的一切合法私有财产，任何无房者都不能以任何理由去侵占有房人的住房。同时，社会主义生产的最终目的是满足人民群众日益增长的物质文化生活的需要，有房子住是老百姓最基本的生活需要，是最大的民生。因此，政府和用工企业为职工提供公租房和廉租房是他们应有的职责，是社会主义国家性质的本质要求。正如李克强同志在吉林热电公司考察工作时对当地职工所说：“那时（指20年前，本文作者注），国家的发展水平也不比现在，不仅房子住得挤，工资、福利也不高，但大家先生产，后生活，在各自的岗位上为国家建设作贡献。现在，国家实力增强了，企业效益提高了，有责任帮助你们解决基本住房问题，提升生活的质量。” 

　　4．政府要引导人们正确看待有房者、房东和租金

　　租房者和房东之间只是商品买卖的关系，不是无产者和有产者之间剥削和被剥削的关系，房东所得租金不是对租房者的剥削。这是马克思主义的一个基本观点。

　　正因为如此，政府和老百姓要以平常心看待有房者，只要其房产是合法所得，法律就要保护其利益，而不能随意侵犯其利益，更不能视其为社会的消极力量。过去一段时间，我国政府为了保就业，刺激经济发展，采取了鼓励老百姓买房的政策，部分家庭基于自己看好国家经济形势的判断，大量买房投资。由于准确把握了国家经济走向，这些购房者，在一定时期既支援了国家经济建设，又给自己带来了丰富的经济回报。目前，为了扼制房价的过快增长，我国政府出台了一系列的调控房价、打击投机的政策，这一政策的目的是正确的、出台时间是及时的。但在具体政策的选择上要同国家住房政策的总体导向保持一致、同马克思主义住房商品观保持一致。例如，政策的制定应有利于存量房进入市场，以减轻住房市场的供给不足、降低房价。而不能对出租、买卖房屋课以重税，这样既有违公平原则，又会阻碍存量房进入市场，从而抬高房价。

　　5．大力发展中小城市和新农村建设，促进城乡一体化建设，为解决住房问题提供物质基础

　　我们要加快户籍改革，剥离户籍所附加的权利和福利，以减少人们为获得大城市的福利而倾其所有、透支未来去买房的欲望。

        在我国现行的户籍体制下，户籍上附加了政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、义务兵退役安置政策和特殊行业就业资格等20多项权利与福利。此外还有良好的城市交通及水、电、气等公共基础设施和公共文化设施。对于许多买房者来说，他们买的不是房，买的是附加其上的权利和福利。如果剥离了户籍上的这些权利与福利，就会抑制人们的购房欲望，就可能降低房价。

　　改革开放以来，我国的城镇化水平落后于工业化水平。进入新世纪以来，我国加快城镇化步伐，城镇化进入快速推进阶段，城镇化率以每年增加1个百分点的速度在提高。“十二五”期间，我国城镇化水平也将达到甚至超过50%，城镇人口将首次超过农村人口。因此，“十二五”时期，是我国城镇化的战略节点期，也是城镇化战略转型期。

　　城镇住房是城镇化的载体，城镇住房的发展程度直接制约着城镇化水平。我国城镇化水平每增加1个百分点，就是要解决1400万左右城镇居民的住房问题，任务艰巨。如何完成好城镇化进程的任务，解决好城镇居民的住房问题，大力发展中小城市和新农村建设，应为促进城乡一体化建设的根本之策。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第275-276页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第239页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第283页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第281页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第256页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第257页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第255页。

　　《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年，第262-263页。

　　《叮咛与牵挂——李克强与社区群众共话保障房》，http://www.xinhuanet.com/2011年4月10日。

　　参考文献：

　　[1]《马克思恩格斯文集》第3卷，北京：人民出版社，2009年。

　　[2]《马克思恩格斯文集》第8卷，北京：人民出版社，2009年。

　　[3] 厉以宁：《资本主义的起源——比较经济史研究》，北京：商务印书馆，2010年。

　　[4] 胡德平：《中国为什么要改革——思议父亲胡耀邦》，北京：人民出版社，2011年

　　[5] 农业部课题组：《现代农业发展战略研究》，北京：中国农业出版社，2008年。

　                                                                                                                                                                                                     　原载《马克思主义研究》2011年第9期